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德國(guó)房?jī)r(jià)在全世界就是“神話(huà)般”的存在，全球各國(guó)普遍都經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)泡沫的形成以及破滅，比如著名的1991年的日本房地產(chǎn)泡沫、1997年的東南亞危機(jī)、2008年的美國(guó)次貸危機(jī)等等，而唯獨(dú)德國(guó)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)嚴(yán)重的房地產(chǎn)危機(jī)，甚至在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，德國(guó)的房?jī)r(jià)可以用“沉睡”一詞來(lái)形容。

那么，德國(guó)的房?jī)r(jià)到底有多穩(wěn)定呢？

1970-2015年，德國(guó)新建住房名義價(jià)格指數(shù)增加90%，扣除通脹的實(shí)際價(jià)格下跌11.3%，實(shí)際房?jī)r(jià)收入比下跌62%。

也就是說(shuō)，對(duì)于德國(guó)居民，房?jī)r(jià)漲幅連物價(jià)的上漲都趕不上，德國(guó)居民的收入增長(zhǎng)速度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房?jī)r(jià)的上漲速度，房子買(mǎi)的越晚反而越劃算。德國(guó)居民好幸福！

而同時(shí)期英國(guó)、美國(guó)、西班牙房?jī)r(jià)的名義漲幅大概分別為50倍、12倍、52倍，從下圖的走勢(shì)也可以很好的感知出來(lái)，德國(guó)的名義房?jī)r(jià)指數(shù)以一條穩(wěn)穩(wěn)的直線(xiàn)跨越了整個(gè)時(shí)間段。

部分世界經(jīng)濟(jì)體的名義房?jī)r(jià)指數(shù)波動(dòng)（1971Q1=100）

而中國(guó)呢？自1998年住房市場(chǎng)化以來(lái)，中國(guó)房?jī)r(jià)幾乎單邊上漲。雖然房?jī)r(jià)上漲過(guò)快有過(guò)幾次調(diào)控，房?jī)r(jià)也曾短暫“歇息”過(guò)，但隨之而來(lái)的是更大的報(bào)復(fù)性上漲，在過(guò)去15年時(shí)間里房?jī)r(jià)上漲10倍的城市也是比比皆是。

很多人覺(jué)得，德國(guó)房?jī)r(jià)上漲是不是因?yàn)榈貜V人稀或者經(jīng)濟(jì)不景氣，然而，答案都是否定的。

德國(guó)可是歐洲最強(qiáng)大的工業(yè)國(guó)家、世界第四大經(jīng)濟(jì)體，歐盟最核心的成員之一，屬于發(fā)達(dá)國(guó)家的行列，而德國(guó)的高端制造也是響徹國(guó)際。

至于人口，我們可以對(duì)比一下中德兩國(guó)。

德國(guó)的人口大約有八千萬(wàn)，國(guó)土面積大約有三十六萬(wàn)平方公里，而我們的中國(guó)大概有十三億人（實(shí)際只會(huì)更多），國(guó)土的面積大約是九百六十萬(wàn)平方公里，也就是說(shuō)德國(guó)的人口密度是中國(guó)的1.6倍。

經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)、人口密度如此之大，按理說(shuō)，應(yīng)該是一個(gè)高房?jī)r(jià)的國(guó)家才對(duì)。但實(shí)際上，德國(guó)房?jī)r(jià)除了近幾年略有波動(dòng)外，幾十年來(lái)一直保持相對(duì)穩(wěn)定，那么，這其中的奧秘究竟是什么呢？

首先，就是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的定位。德國(guó)政府始終把房地產(chǎn)看作是社會(huì)福利體系的一部分，并不過(guò)多強(qiáng)調(diào)“支柱產(chǎn)業(yè)”的地位，長(zhǎng)期實(shí)行居住為導(dǎo)向的制度（現(xiàn)在咱們國(guó)家也在往居住方向靠近）。

德國(guó)不把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，因?yàn)榈聡?guó)的制造業(yè)很發(fā)達(dá)，全要素生產(chǎn)率的提升（勞動(dòng)生產(chǎn)率提升、技術(shù)進(jìn)步、產(chǎn)品創(chuàng)新等等）足以支撐經(jīng)濟(jì)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，政府重視發(fā)展高附加值和技術(shù)密集型的汽車(chē)、電子、機(jī)械制造和化工等產(chǎn)業(yè)，成就“德國(guó)制造”。

其次，德國(guó)有充足穩(wěn)定的住房供給以及規(guī)范發(fā)達(dá)的租賃市場(chǎng)，住房擁有率低、租房比例高。

我們知道，任何商品的價(jià)格都是由供給的相對(duì)變化決定的，房子也不例外，經(jīng)過(guò)戰(zhàn)后重建，到1978年，德國(guó)平均每戶(hù)家庭有1.21套住房，長(zhǎng)期的住房緊張問(wèn)題得到緩解。我們也不必對(duì)德國(guó)40年間的穩(wěn)定房?jī)r(jià)感到驚訝，原因就是：需求少，供給多。

另外，即使有些人買(mǎi)不起房子，德國(guó)政府也會(huì)想辦法讓每個(gè)人有房可住。比如，政府大力推動(dòng)廉價(jià)房以及福利房建設(shè)，根據(jù)家庭人口、收入、房租給予居民房租補(bǔ)貼，確保每個(gè)家庭有足夠的租房支付能力，86%的德國(guó)人可以享受不同額度的租房補(bǔ)貼，在這種情況下，德國(guó)人完全不用擔(dān)心沒(méi)有房子可以住。

更讓租房者放心的是，通過(guò)法律約束，房租會(huì)保持在合理穩(wěn)定的范圍內(nèi)，完全不用擔(dān)心下個(gè)月租金會(huì)大漲?！蹲》孔赓U法》規(guī)定房租漲幅不能超過(guò)合理租金的20%，否則房東就構(gòu)成違法行為，房客可以向法庭起訴；如果超過(guò)50%，就構(gòu)成犯罪。

《民法》還規(guī)定，出租者無(wú)權(quán)將租戶(hù)趕走，租房合同簽訂之后，房主不能隨意收回住房，更不能任意漲價(jià)。租賃合同可以簽訂三年、五年、十年甚至無(wú)期限，即使物價(jià)出現(xiàn)快速增長(zhǎng)，也不能更改合同、要求租房者增加租金，除非合同中有明確的約定。而且，一旦出現(xiàn)房屋需要修繕的情況，費(fèi)用由房主承擔(dān)。

因此，在房子供給相當(dāng)充足，租賃市場(chǎng)成熟的情況下，超過(guò)50%的德國(guó)人選擇租房，而不是買(mǎi)房，從而房租保持穩(wěn)定，房子價(jià)格穩(wěn)定。

第三，德國(guó)對(duì)房子投機(jī)和開(kāi)發(fā)商暴利征收高額稅收，為了減少房子的投機(jī)性交易，德國(guó)政府想了很多的辦法，比如，在住房交易中，若未滿(mǎn)10年出售，需繳納25%的資本利得稅。如果開(kāi)發(fā)商制定的房?jī)r(jià)超過(guò)合理房?jī)r(jià)的20%，購(gòu)房者就可以向法庭起訴。如果超過(guò)50%，就定性為“獲取暴利”，開(kāi)發(fā)商將面臨高額罰款和最高三年徒刑的嚴(yán)厲懲罰。在這種情況下，房屋持有人以及開(kāi)發(fā)商的行為都受到了制約。

第四，支持自建住房。德國(guó)居民的自用住宅不需要繳納房產(chǎn)稅，只需要繳納房基地的土地交易稅，而土地交易在建房成本中所占的比例較低，而且，地方政府也會(huì)把土地以分塊的形式拍賣(mài)給無(wú)房或多子女的家庭，價(jià)格比從私人購(gòu)買(mǎi)更為經(jīng)濟(jì)。買(mǎi)到土地后，居民可以通過(guò)和不同的建筑商洽談，從而找到合理的價(jià)格，德國(guó)建筑業(yè)是一個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)，建筑商要找到一個(gè)蓋房機(jī)會(huì)相當(dāng)不容易，誰(shuí)也不想報(bào)價(jià)過(guò)高而丟失生意。

第五，德國(guó)房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)暴漲的現(xiàn)象，除了政府強(qiáng)有力的干預(yù)之外，更主要是物價(jià)多年來(lái)保持穩(wěn)定。德國(guó)貨幣政策首要目標(biāo)是控通脹，物價(jià)長(zhǎng)期平穩(wěn)，CPI漲幅基本控制在2%以?xún)?nèi)。

從2001年至2015年，同比上漲保持在2.5%以?xún)?nèi)，其中多年在1%左右徘徊，這可是一份沒(méi)有被注水的數(shù)據(jù)，得到了世界公認(rèn)和本國(guó)民眾的認(rèn)可！

物價(jià)長(zhǎng)期保持穩(wěn)定，居民對(duì)貨幣有信心，沒(méi)必要通過(guò)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)來(lái)達(dá)到避險(xiǎn)和保值的目的。一旦民眾對(duì)物價(jià)和貨幣有穩(wěn)定的信心和預(yù)期，就不會(huì)產(chǎn)生恐慌情緒，也沒(méi)有必要搶購(gòu)住房，而且可以從容地購(gòu)買(mǎi)其他消費(fèi)品。這就形成了一個(gè)良性循環(huán)：合理消費(fèi)、合理生產(chǎn)和合理的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，合理的產(chǎn)業(yè)布局和經(jīng)濟(jì)循環(huán)避免產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的畸形，也避免了房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，政府就可以將經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上。

著名經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家余豐慧先生這樣說(shuō)道：“德國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不是在金融交易的喧鬧聲中，更不是在房?jī)r(jià)投機(jī)炒作的非理性上漲之中，而是在工廠(chǎng)、車(chē)間里面。

上述原因均是德國(guó)房?jī)r(jià)能夠保持穩(wěn)定的原因，但很多人仍會(huì)提出質(zhì)疑，為什么11年以后，德國(guó)的房?jī)r(jià)也開(kāi)始上漲了，2013 年德國(guó)大中城市的平均房?jī)r(jià)相較于2007年幾乎翻倍。2014 年以后，德國(guó)房?jī)r(jià)依然呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。

為什么在人口沒(méi)有發(fā)生大變化的時(shí)候房?jī)r(jià)變了？

為了對(duì)抗危機(jī)刺激復(fù)蘇，歐洲央行實(shí)行寬松的貨幣政策，把基準(zhǔn)利率降至 0.25%，從11年以后，德國(guó)的10年期國(guó)債利率不斷下行，接近于0甚至負(fù)利率，這意味著存款以及債券的回報(bào)幾乎為零。

在這種情況下，德國(guó)的房子具備保值功能，相當(dāng)于黃金，在存款沒(méi)有利息，所能做的事情只有買(mǎi)混凝土不動(dòng)產(chǎn)。房子在一定程度上是貨幣現(xiàn)象，這個(gè)在全球都通用。

當(dāng)然還有部分原因，歐債危機(jī)期間投資者損失慘重，增加了德國(guó)人額不安全感，越來(lái)越多德國(guó)人也開(kāi)始買(mǎi)房，與此同時(shí)，在其他國(guó)家眼中，德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑是遠(yuǎn)離泡沫的天堂，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)穩(wěn)定，樓市價(jià)格相對(duì)便宜，于是，來(lái)自于意大利、西班牙、英國(guó)、法國(guó)甚至中國(guó)的投資者增多。

當(dāng)然，即使近幾年德國(guó)房?jī)r(jià)上漲，但是“德國(guó)模式”也并未失效，依舊在發(fā)揮作用，政府始終強(qiáng)調(diào)房子的消費(fèi)屬性而不是資本屬性，堅(jiān)持房地產(chǎn)行業(yè)的福利屬性，從不以土地作為政府的搖錢(qián)樹(shù)。最近幾年，雖然德國(guó)成為歐債危機(jī)期間不少?lài)?guó)家的經(jīng)濟(jì)和金融避風(fēng)港，不少外地資本相繼流入德國(guó)，推高了房?jī)r(jià)，但德國(guó)并沒(méi)有因此出現(xiàn)大面積的房產(chǎn)泡沫，一切都在政府的“掌控”中。

因此，德國(guó)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定是政府多項(xiàng)措施綜合作用的結(jié)果，從而保持了供需的平衡關(guān)系，我國(guó)可能也需要在自身特色化的基礎(chǔ)上，進(jìn)行借鑒，而不是照搬，畢竟經(jīng)濟(jì)以及城鎮(zhèn)化發(fā)展階段都是不一樣的，很多大趨勢(shì)無(wú)法避免，但政策以及規(guī)劃的好壞確可以降低波動(dòng)以及減少偏離。

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