為什么英國(guó) HMO 成為家辦穩(wěn)健的底層資產(chǎn)配置？
對(duì)于家辦級(jí)客戶而言，家族基金作為傳承的資產(chǎn)，最重要的就是保值和有序傳承，所以在做底層資產(chǎn)配置的時(shí)候，往往是“穩(wěn)字當(dāng)頭”，因而房產(chǎn)就成了幾乎所有家辦客戶都會(huì)配置的底層資產(chǎn)，英國(guó)作為全球重要的房產(chǎn)投資市場(chǎng)，是必不可少的選擇，講到英國(guó)，那就必須要講一下 HMO 。
什么是 HMO？
House in Multiple Occupation 多房分租式住宅，即至少有 3 個(gè)非同一家庭的人,共同租一個(gè)物業(yè)。
HMO 在英國(guó)的發(fā)展及市場(chǎng)需求
1992 年《市議會(huì)（所有者責(zé)任）條例》提供了 HMO的另一種定義。房東需要代表房客支付市議會(huì)稅。過(guò)往 30 年，主要城市和市中心物業(yè)價(jià)格、租金不斷上漲以及人口增加，令當(dāng)?shù)鼐用褙?fù)擔(dān)不起靠近市中心的物業(yè)。多租戶物業(yè) （HMO） 開(kāi)始普及化，讓當(dāng)?shù)鼐用衲芙鉀Q住屋需求。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) （Statista Research Department） , 截至 2021 年 12 月，英格蘭共有約 443 萬(wàn)個(gè)家庭租賃私人住宅，租賃人口約 1 千 2 百萬(wàn)人，也就是約 1/5 的英格蘭地區(qū)的居民通過(guò)私人租賃解決住房問(wèn)題。
2015 年，英國(guó)政府在以曼徹斯特為中心的英格蘭北方地區(qū)推出北方引擎計(jì)劃（Northern Powerhouse），致力于發(fā)展除倫敦以外第二個(gè)英格蘭核心經(jīng)濟(jì)圈，并成功吸引了包括中國(guó)在內(nèi)的國(guó)際投資，從而創(chuàng)造了大量就業(yè)機(jī)會(huì)。隨著北方引擎計(jì)劃的成功發(fā)展，大量的工作人群及家庭移居到英格蘭北部城市，如曼徹斯特、謝菲爾德、麗茲等。隨著人口的增多，對(duì)于住宅的需求也越來(lái)越旺盛。
2020 年新冠疫情的爆發(fā)，使得部分當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖敕€(wěn)定性降低，進(jìn)而被動(dòng)性的減少住房預(yù)算。在這樣的變化下， HMO 相對(duì)整租住宅的低租金，免雜費(fèi)就吸引了更多租賃人群。根據(jù)分租網(wǎng)站 Multi-let UK 統(tǒng)計(jì)，從 2018 年至今，每年對(duì)于分租式住宅的需求都成倍的增長(zhǎng)，但房源增長(zhǎng)量并未能滿足租賃市場(chǎng)對(duì) HMO 的需求。
目前，在英格蘭及威爾士，已經(jīng)有超過(guò) 50 萬(wàn)間 HMO 進(jìn)入租賃市場(chǎng)，占私人租賃市場(chǎng) 10% 以上份額。
HMO 的投資群體
1、英國(guó)當(dāng)?shù)匕最I(lǐng)/公務(wù)員,追求穩(wěn)定投資收益
2、英國(guó)留學(xué)生家庭，實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)學(xué)/養(yǎng)租
3、尋求全球資產(chǎn)配置的歐洲、北美、俄羅斯和亞洲客戶
過(guò)去 10 多年英國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)
英鎊最近 10 年走勢(shì)
上市公司管理，省心安全
One Heritage Group PLC “一站式地產(chǎn)投資” 發(fā)展理念，集承建商、發(fā)展商及物業(yè)管理的角色于一身，開(kāi)發(fā)高端住宅和商業(yè)項(xiàng)目，為投資者提供一站式設(shè)計(jì)/裝修/管理/租售服務(wù)。經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，已成功開(kāi)發(fā)20多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，正成為英國(guó)中西部最具影響力的地產(chǎn)發(fā)展企業(yè)。在倫敦證券交易所的正式上市，更代表著經(jīng)營(yíng)理念得到了全球資本的認(rèn)可，房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)將迎來(lái)跨越式發(fā)展。
兩種投資管理模式
包租
每年 7% 租金收益
回購(gòu)+包租
每年租金 5%
5 年后原價(jià)回購(gòu)
租金支付方式：按季度支付
HMO 投資流程
支付 2000 英鎊預(yù)定金—簽署預(yù)定單—律師 45 天出具購(gòu)房協(xié)議—簽署購(gòu)房協(xié)議— 4-6 周內(nèi)支付房款—簽署包租協(xié)議—收房過(guò)戶—享租金收益（簽署包租協(xié)議后第二個(gè)月開(kāi)始支付）
HMO 作為家辦底層資產(chǎn)配置的優(yōu)勢(shì)
英鎊為世界避險(xiǎn)貨幣，英國(guó)是全球資本避險(xiǎn)的主要目的地，匯率創(chuàng) 10 年新低，帶來(lái)的低成本投資機(jī)會(huì)。
投資回報(bào)率高，英國(guó)平均租金回報(bào)穩(wěn)定在6—7%，優(yōu)質(zhì)房源投資回報(bào)可達(dá)到 10% 以上。
留學(xué)生帶來(lái)的住房需求巨大， 2021 年，英國(guó)簽發(fā)了 432,279 份留學(xué)生簽證，比 2020 年大幅上升 41% ，創(chuàng)歷史新高其中共有 119,334 名中國(guó)學(xué)生獲批英國(guó)留學(xué)簽證，人數(shù)位居全球第一 。
英國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求一直是常態(tài)，加上脫歐和疫情的沖擊下，建筑原材料供應(yīng)跟不上，延緩了英國(guó)新房建設(shè)進(jìn)程。二手房受 EPC （房屋節(jié)能證書(shū)）和 EWS1 （外墻火災(zāi)審查證書(shū)）影響，入市受限。
別墅為永久產(chǎn)權(quán)，公寓為（ 125 年， 250 年， 999 年）是家庭資產(chǎn)保值升值的重要工具。
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