英國HMO，你想知道的都在這里
上周,小編出了一篇文章“為什么英國HMO成為家辦穩(wěn)健的底層資產(chǎn)配置”，之后，我們的小伙伴就接到了好多的咨詢，在不確定的大環(huán)境下，眾多追求穩(wěn)健投資的投資人對(duì)于 HMO 非?？春?，就咨詢中大家關(guān)注的最多的問題，小編整理了一下，今天就給大家來個(gè)答疑篇。
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什么是 HMO 多房分租式住宅？
多房分租式住宅又名多租戶住宅 （HMO/Multi-let/Co-living) , 即至少有 3 個(gè)非同一家庭的人，共享一個(gè)物業(yè)的設(shè)施。
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HMO 在英國的發(fā)展情況
HMO 起源于 1992 年,過往 30 年，英國主要城市和市中心物業(yè)價(jià)格、租金不斷上漲以及人口增加，令當(dāng)?shù)鼐用褙?fù)擔(dān)不起靠近市中心的物業(yè)。多租戶物業(yè) （HMO） 開始普及化，讓當(dāng)?shù)鼐用衲芙鉀Q住屋需求。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) （Statista Research Department） , 截至 2021 年 12 月，英格蘭共有約 443 萬個(gè)家庭租賃私人住宅，租賃人口約 1 千 2 百萬人，也就是約 1/5 的英格蘭地區(qū)的居民通過私人租賃解決住房問題。 目前，在英格蘭及威爾士，已經(jīng)有超過 50 萬間 HMO 進(jìn)入租賃市場，占私人租賃市場 10% 以上份額。
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為什么 HMO 比普通住宅收益高？
管理公司收購物業(yè)后，通過改造升級(jí)，將普通住宅改建成 HMO 后，房東將獲得更多的租金收益。比如原本一套兩居室的聯(lián)排別墅，月租金約 900 鎊；在改建成 4 房 HMO 后，平均每個(gè)房間可以出租 420 鎊/月，總租金可以達(dá)到 1680 鎊/月，相對(duì)于改建前，租金增長了約 46% 。
由于分租給不同租客，當(dāng)遇到極端情況，如租客欠租或跑路的狀況發(fā)生時(shí)， HMO 分租給不同的租客這一特質(zhì)可以有效的降低相關(guān)狀況造成的潛在損失。當(dāng)然，購買房東保險(xiǎn)是解決上述極端案例更有效的方式方法。
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為什么租客會(huì)選擇 HMO ？
通常情況下，租住 HMO 單間比租住一套1居室公寓，至少便宜 50% 以上租金
HMO 租賃協(xié)議通常將大多數(shù)水電費(fèi)及雜費(fèi)與租金一起包含在內(nèi)。這是因?yàn)榉繓|很難將賬單成本公平地分?jǐn)偨o每個(gè)租客，所以對(duì)潛在租客也更具吸引力。
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HMO 的投資模式是什么？
客戶購買 HMO 住宅，首先會(huì)擁有房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。大部分的 HMO 產(chǎn)品都是永久產(chǎn)權(quán)的聯(lián)排別墅，也有小部分是租賃產(chǎn)權(quán)。除此以外，客戶可以選擇不同的包租套餐，比如：
1） 3 年包租，租金收益為房價(jià) 7% 的稅前凈收益
2） 5 年包租+包回購
每年 5% 的租金凈收益， 5 年后開發(fā)商原價(jià)回購。
客戶在完成購房手續(xù)后，即可獲得包租協(xié)議內(nèi)的租金收益。
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HMO 包租到期后怎么辦？
3 年包租到期前，租賃公司會(huì)和客戶進(jìn)行續(xù)租協(xié)議的商討。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)， HMO 的租賃價(jià)格通常會(huì)隨時(shí)間周期上漲， 3 年后簽訂新的包租協(xié)議對(duì)于房東而言，會(huì)最大化的獲得租金的收益。市場上 HMO 產(chǎn)品需大于供，同時(shí)通過管理出租房源，也可以為公司獲得管理費(fèi)上的利潤，所管理公司當(dāng)然希望持續(xù)管理更多的 HMO 住宅。
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中國客戶
購買 HMO 住宅可以申請(qǐng)貸款嗎？
目前中國客戶需全款購買 HMO 住宅，不能貸款購買。
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我購買的 HMO 可以作為自住房嗎？
如果簽訂了包租協(xié)議，則在包租協(xié)議內(nèi)無法自??；
包租協(xié)議到期后，可以將部分房間自住，余下房間繼續(xù)出租。但這種模式無法繼續(xù)進(jìn)行包租，并且需自行管理，存在管理難度；
包租協(xié)議到期后，可以完全變?yōu)樽杂米≌?。但如此等于放棄了HMO的核心價(jià)值之一，即分租模式。
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購買 HMO 住宅后多久可以轉(zhuǎn)售？
對(duì)于轉(zhuǎn)售時(shí)間沒有任何限制，業(yè)主可以在任何時(shí)間聯(lián)系物業(yè)管理公司，進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)售。
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HMO 持有期間我需要支付哪些費(fèi)用？
HMO 我們的管理方式是包租，每年 7% 或者 5% 的是租金凈收益，所以物業(yè)管理費(fèi)，市政稅（由租客支付），以及地租（永久產(chǎn)權(quán)沒有）不需要支付，僅需要承擔(dān) 500—600 英鎊/年的房屋保險(xiǎn)費(fèi)。
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持有 HMO 期間，
我需要繳納房產(chǎn)稅嗎？
不用
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購買流程是什么？
支付 2000 英鎊購房預(yù)定金
簽署預(yù)定單
律師 45 天出具購房協(xié)議
繳納買方律師費(fèi)
5 個(gè)工作日內(nèi)簽署購房協(xié)議
4-6 周內(nèi)付清房款至監(jiān)管銀行賬戶，買方律師完成協(xié)議交換簽署包租協(xié)議
收房過戶
享租金收益（簽署包租協(xié)議后第二個(gè)月開始支付）
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購房除了房款之外，其他的成本有多少？
以 25 萬英鎊投資物業(yè)為例（約 ￥210 萬 ）購房成本支出如下：
印花稅：￡15000
律師費(fèi)：￡2,000
產(chǎn)權(quán)登記等雜費(fèi)：約￡1,500
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HMO 交房的標(biāo)準(zhǔn)是什么？
需要我自己再出資金裝修嗎？
不需要出錢再另外裝修， HMO 交房的標(biāo)準(zhǔn)是帶內(nèi)部裝修和日常用品，是拎包入住交房標(biāo)準(zhǔn)。
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HMO 之前沒有聽說過，
什么樣的人會(huì)投資 HMO ?
HMO在英國本地以及香港有很高的知名度，尤其是香港人比較中意的投資模式，投資金額低，并且可以產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
投資群體：
英國本地公務(wù)員白領(lǐng)
英國留學(xué)生
尋求全球資產(chǎn)配置的歐洲、北美、俄羅斯和亞洲客戶
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HMO 面向的租戶群體是？
本地年輕的醫(yī)護(hù)人員、教職人員、公務(wù)員等高知人群
每年 40 萬的大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生人群
高科技、數(shù)碼務(wù)工人、自由職業(yè)者等
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對(duì)于 HMO 的購房者有年齡的限制嗎？
18 周歲以上即可
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